LTV, DTI 개념 및 정부의 경기부양책이 가져온 부작용 정리

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한국경제를 부동산 활성화를 통해 부양하겠다는 정부의 각종 정책들은 가계부채 증가, 전세 공급 부족 등 수많은 부작용을 가져왔습니다. 오늘은 요즘 뉴스나 신문에 자주 나오는 DTI, LTV 용어 정리와 규제 완화에 따른 부작용을 간략하게 정리해볼까 합니다.

 

• DTI [Debt To Income, 총부채상환비율]
  금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 비율
  ex) 연간 소득 5,000만 원/DTI 50% 일 때 연간 원리금(원금+이자) 상환액은 2,500만 원을 초과하지 못함
• LTV (Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)
  은행이 주택을 담보로 대출해줄 때 담보가치(주택 가격) 대비 최대 대출 한도 비율
  ex) LTV 60%, 시가 5억짜리의 경우 최대 3억까지 대출 가능

 

정부의 의도

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• 10억을 가진 A 씨가 완화된 LTV 규제를 이용해 7억 원의 담보대출을 받아 7억짜리 집 구매
• 구매한 집을 담보로 4억 9천만 원짜리 집 구매
• 이때 A 씨의 부채는 12억이지만 부동산 구매를 통해 22억의 자산을 보유하게 됨
• 주택 가격이 오르면 구매한 부동산을 처분해 원리금을 상환 후 일정한 차익을 얻게 됨
• 이 돈은 재화나 서비스에 소비되고 기업의 이윤이 증가해 투자자금으로 쓰임 > 고용 확대 및 실업률 감소 > 국민 소득 증대

 

현실

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• LTV, DTI 규제 완화에 따른 주택 가격 상승이 소비에 미치는 영향은 매우 제한적
• 신규 주택담보대출 중 상당 부분은 부동산 구매가 아니라 생활, 사업자금으로 사용됨

 

 

그 외 부동산 대책이 가져온 부작용

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• 9.1 부동산 대책 : 9월, 재건축 기준을 완화해 주택 재건축을 활성화시키는 9.1 부동산 대책 시행 > 수혜 지역인 마포, 강남, 용산 등 일부 지역에 한해 주택 거래가 크게 늘었음 > 하지만 기타 지역에선 주맥 매매 수요가 도리어 줄어들었고 전세 수요만 늘었음 > 전세 공급이 줄어 월세 공급만 폭발적으로 증가하는 기현상 발생
• 10.30 부동산 대책 : 2% 대의 저금리 기조가 유지되다 보니 주택 공급자들은 월세보단 전세를 선호함 > 그 중간지점인 반전세(보증부 월세) 거래가 늘어남 > 이에 정부는 10.30 부동산 대책을 발표해 반전세 가구 지원이라는 또 다른 대출을 유도함 > LTV, DTI 완화 정책과 함께 가계부채 증가 요인

 

위험성

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• 현재 가계부채는 1060조로 전 분기 말보다 무료 22조 원이 늘었음
• 신용카드 사용액을 제외한 증가분 96.7%, 무려 11조 9000억 원이 주태 담보대출임
• 대출금이 부동산 매매시장보다 생활비 목적으로 쓰이게 되고, 생활비를 목적으로 한 대출 수요가 모두 소진되면 본격적인 소비 위축 위험 가능성이 높음
• LTV 한도까지 대출을 끌어 쓴 가계는 집값 하락에 의해 LTV 초과 대출 현상이 발생할 수 있음 (주택을 담보로 대출했는데, 주택 가격이 하락해 대출금보다 주택가치가 낮아지면 차액을 신용대출로 전환한다는 의미)
• 신용대출 부분은 LTV 적용을 받지 않아 금리가 뛰어오르게 됨. 이는 가계부채를 더욱 심화시키는 요소로 작용
• 결국 소비, 투자, 고용 위축으로 이어지는 악순환이 반복됨

 

결론

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위와 같은 현상에 대한 대책이 전무한 것을 볼 때, 애당초 정부의 LTV, DTI 완화 정책이 '해법'으로서의 정책이 아닌, 특정 목적(집값 상승)의 달성을 위한 '유도책'이 아니었나 라는 시각이 짙음.